Правовой центр для предпринимателей
Оставить онлайн заявку
Главная \ Услуги \ Как бизнесу заморозить платежи по аренде из-за коронавируса ?

Как бизнесу заморозить платежи по аренде из-за коронавируса ?

В период пандемии COVID 19 резко увеличились долги по арендной плате - объем арендных платежей упал более чем на 50 %, в период ограничений арендаторы не хотят платить за пустоту. Государство сделало акцент на помощи арендаторам - для ряда отраслей они получили право на обязательную отсрочку оплаты долга. Возможны и иные сценарии защиты прав арендаторов.

    • Снижение арендной платы на срок эпидемии
    • Арендные каникулы на несколько месяцев
    • Отсрочку уплаты арендных платежей
    • Освобождение от уплаты штрафов и неустоек за просрочку уплаты арендных платежей
    • Оплату исключительно текущих расходов (коммунальные платежи, уборка помещения)
    • Уплату арендной платы в % от оборота и др.
  • По общему правилу нельзя. Нерабочие дни по указу Президента РФ не являются основанием для переноса срока исполнения обязательств (п. 5 Обзора Верховного суда РФ № 1 от 21.04.2020). Но при соблюдении ряда условий можно получить отсрочку арендной платы.

  • ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 устанавливает обязанность арендодателя заключить соглашение об отсрочке платежей по аренде, если арендатор обратится с таким заявлением. Это правило применяется ТОЛЬКО в отношении тех арендаторов, которые:
    • являлись субъектами малого или среднего бизнеса по состоянию на 01.03.2020
    • ведут деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса (перечень отраслей определен Правительством РФ). Отношение к отрасли определяется по основному коду ОКВЭД должника по состоянию на 01.03.2020
     

    Относится ли к компания к перечню пострадавших для получения мер поддержки (в том числе, для получения отсрочки по аренде) можно проверить онлайн по реестру ФНС РФ по ИНН:


     

    Подробности и условия предоставления отсрочки указаны в Постановлении Правительства № 439 от 03.04.2020 и подробно описаны ниже. Заключение соглашения – это обязанность арендодателя. Регистрировать такие соглашения в гос. органах не обязательно. 
  • Условия и сроки такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439. Право на отсрочку касается договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности из-за коронавируса COVID 19 (в Москве – это 05.03.2020г. в соответствии с Указом Мэра Москвы № 12-УМ).
    Условия рассрочки установлены следующим образом:
    • отсрочка предоставляется в отношении арендных платежей, подлежащих уплате с даты введения режима повышенной готовности (05.03.2020 в Москве и 13.03.2020г. в Подмосковье) и до 01.10.2020г., при этом в течение срока действия режима повышенной готовности переносится срок уплаты 100% арендной платы, а после окончания действия данного режима и до 01.10.2020г. – в размере 50% арендной платы;
    • задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
    • пени и штрафы за просрочку внесения арендной платы не начисляются;
    • установление дополнительных платежей за право воспользоваться отсрочкой не допускается;
    ВАЖНЫЙ НЮАНС. Расторжение договора аренды арендодателем по причине несвоевременного внесения арендных платежей либо начисление пеней (неустоек) за просрочку уплаты арендной платы в рассматриваемый период (то есть по задолженности с даты введения ограничительных мер (05.03.2020 в Москве и 13.03.2020г. в Подмосковье), в том числе, в период спора и до подписания дополнительного соглашения) может быть признано незаконным.
    • в случае если арендодатель в соответствии с актами госоргана закрыл торговый центр или иной объект, где находится арендуемое помещение, то применяется ст. 417 и 328 ГК РФ – арендатор может заявить о приостановлении платежей в период ограничительных мер и последующий отказ от договора аренды

    • если закрытия торгового центра или иного объекта, где находится арендуемое помещение, не было, то арендатор может воспользоваться опцией по ст. 451 ГК – расторжение/изменение договора в судебном порядке из-за существенного изменения обстановки (непредвиденное и непреодолимое изменение): договор должен стать существенно невыгодным для стороны и из обычаев или существа договора не следует, что риск изменения обстановки должна нести сторона договора. В случае передачи дела в суд, отказ арендодателя в добровольном расторжении/изменении договора может рассматриваться как недобросовестное поведение и влечь за собой отказ в иске о взыскании платы по договору (п. 4 ст. 1 ГК РФ)

  • Можно обратиться к арендодателю с требованием о снижении арендной платы на основании того, что факт распространения коронавируса и ограничительные меры являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

  • В течение 6 месяцев в отношении арендаторов из списка пострадавших отраслей нельзя подать заявление о банкротстве, также ограничены меры исполнительного производства (по исполнительному листу можно только арестовать имущество и счета, но временно нельзя обратить на них взыскание в счет долга).

  • Вспышка коронавируса и ограничительные меры носят чрезвычайный и непредотвратимый характер. Для признания события форс-мажором необходимо доказать его влияние на исполнение обязательств

  • Сертификаты и заключения Торгово-промышленной палаты; Акты органов власти (Правительства, Роспотребнадзора), в том числе, Указ Мэра Москвы ОТ 14.03.2020 № 20-УМ

    • Составить письменное уведомление о наступлении обстоятельств, препятствующих пользованию помещением, с запросом об арендных каникулах или снижении аренды

    • Заключить дополнительное соглашение

    • В случае отказа обратиться в суд с требованием изменения договора аренды или расторжения

  • Прекратить договор аренды возможно ссылаясь на: существенное изменение обстоятельств, невозможность исполнения обязательств либо в силу наступления обстоятельств за которое ни одна сторона не отвечает, либо в результате издания акта органом государственной власти.
    • Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ)

    • Невозможность исполнения обязательств в силу наступления обстоятельств, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ)

    • Невозможность исполнения обязательств в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ)

    • В случае если арендодатель в соответствии с актами гос.органа закрыл торговый центр или иной объект, где находится арендуемое помещение, то применяется ст. 417 и 328 ГК РФ – арендатор может заявить о приостановлении платежей в период ограничительных мер и последующий отказ от договора аренды

    1. Обязательно направляйте оригинал письма на юридический адрес с уведомлением и описью, а также по адресу, указанному в договоре

    2. Можно вручить письмо лично проставлением отметки о получении

    3. По электронной почте, указанной в реквизитах договора аренды

Нажмите на вопрос, чтобы получить ответ.

Перечень оказываемых юридических услуг для арендаторов в период пандемии

  • консультации по последствиям неисполнения или приостановления исполнения обязательств, рискам и штрафным санкциям компании

  • подготовка писем контрагентам об изменении или расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств

  • подготовка исковых заявлений об изменении или расторжении договоров в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств.

Невозможно дать всем универсальные советы и рекомендации в силу разных сфер деятельности, условий аренды, договоров с контрагентами и другими индивидуальными обстоятельствами. Но вы можете обратиться к нам с любыми вопросами, ответы на которые вы не нашли. Обозначьте какая задача стоит перед вашим бизнесом и наши юристы подготовят для вас персональное юридическое заключение и помогут сформировать необходимые пакеты документов.

Обратитесь к нам для урегулирования отношений с арендодателем

Наши контакты
Наш юридический адрес:
Москва, Автозаводская, 1
Телефон:
Яндекс.Метрика