Правовой центр для предпринимателей
Оставить онлайн заявку
Главная \ Услуги \ Защита прав арендодателей в период пандемии

Юридичекие услуги арендодателям, пострадавшим из-за коронавируса

С учетом режима работы судов и моратория на исполнительное производство и банкротство для ряда арендаторов разрешение долговых споров может существенно затянуться. 

Как арендодателю защитить свои права в период пандемии?

  • По общему правилу нельзя. Нерабочие дни по указу Президента РФ не являются основанием для переноса срока исполнения обязательств (п. 5 Обзора Верховного суда РФ № 1 от 21.04.2020). Принятие ограничительных мер относится к компетенции региональных властей и не освобождает арендатора от внесения арендной платы. Чаще всего, на период ограничительных мер объект аренды остается во владении и пользовании Арендатора, право доступа в здание и помещение за Арендатором сохраняется, имущество Арендатора хранится в помещении, а значит и платежи должны поступать как и раньше. Но при соблюдении ряда условий арендатор может претендовать на отсрочку арендной платы.

  • Вспышка коронавируса и ограничительные меры носят чрезвычайный и непредотвратимый характер. Для признания события форс-мажором необходимо доказать его влияние на исполнение обязательств

  • Форс-мажор освобождает только от ответственности за просрочку (убытки, неустойка, повышение процента на случай просрочки), но НЕ прекращает обязательство ! Кроме того, применение 401 ГК РФ всегда индивидуально, нельзя автоматически освободить всех от неустойки

  • Сертификаты и заключения Торгово-промышленной палаты; Акты органов власти (Правительства, Роспотребнадзора), в том числе, Указ Мэра Москвы ОТ 14.03.2020 № 20-УМ

  • Часть 1 статьи 19 ФЗ-98 устанавливает обязанность арендодателя заключить соглашение об отсрочке платежей по аренде, если арендатор обратится с таким заявлением. Это правило применяется ТОЛЬКО в отношении тех арендаторов, которые:

    • являлись субъектами малого или среднего бизнеса по состоянию на 01.03.2020

    • ведут деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса (перечень отраслей определен Правительством РФ). Отношение к отрасли определяется по основному коду ОКВЭД должника по состоянию на 01.03.2020

    Относится ли к арендатор к перечню пострадавших для получения отсрочки по аренде можно проверить онлайн по реестру ФНС РФ по ИНН:

    Подробности и условия предоставления отсрочки указаны в Постановлении Правительства № 439 от 03.04.2020 и подробно описаны ниже. Заключение соглашения – это обязанность арендодателя. Регистрировать такие соглашения в гос. органах не обязательно. 

  • Отсрочка предоставляется только в отношении арендных платежей, подлежащих уплате с даты введения режима повышенной готовности (05.03.2020 в Москве и 13.03.2020г. в Подмосковье) и до 01.10.2020г. Если задолженность образовалась ранее (до принятия ограничительных мер в регионе), арендодатель вправе взыскивать эту задолженность и расторгать договор аренды в одностороннем порядке в связи с ее наличием.
  • Условия и сроки такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439. Право на отсрочку касается договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности из-за коронавируса COVID 19 (в Москве – это 05.03.2020г. в соответствии с Указом Мэра Москвы № 12-УМ).
    Условия рассрочки установлены следующим образом:

    • отсрочка предоставляется в отношении арендных платежей, подлежащих уплате с даты введения режима повышенной готовности (05.03.2020 в Москве и 13.03.2020г. в Подмосковье) и до 01.10.2020г., при этом в течение срока действия режима повышенной готовности переносится срок уплаты 100% арендной платы, а после окончания действия данного режима и до 01.10.2020г. – в размере 50% арендной платы;

    • задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

    • пени и штрафы за просрочку внесения арендной платы не начисляются;

    • установление дополнительных платежей за право воспользоваться отсрочкой не допускается;

    ВАЖНЫЙ НЮАНС. Расторжение договора аренды арендодателем по причине несвоевременного внесения арендных платежей либо начисление пеней (неустоек) за просрочку уплаты арендной платы в рассматриваемый период (то есть по задолженности с даты введения ограничительных мер (05.03.2020 в Москве и 13.03.2020г. в Подмосковье), в том числе, в период спора и до подписания дополнительного соглашения) может быть признано незаконным.

  • Ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 устанавливает обязанность арендодателя заключить соглашение об отсрочке платежей по аренде с "пострадавшим" арендатором, если арендатор обратится с таким заявлением в официальном порядке в письменном виде. В то же время, если  "пострадавший" арендатор не обращается с таким заявлением, но арендодатель знал или должен был знать, что арендатор относится к перечню "пострадавших", то арендодатель обязан проинформировать арендатора о наличии у него права на получение отсрочки. В противном случае, отсрочка считается предоставленной без письменного заявления арендатора.

  • Расторжение договора аренды арендодателем по причине несвоевременного внесения арендных платежей либо начисление пеней (неустоек) за просрочку уплаты арендной платы в рассматриваемый период (то есть по задолженности с даты введения ограничительных мер (05.03.2020 в Москве и 13.03.2020г. в Подмосковье), в том числе, в период спора и до подписания дополнительного соглашения) может быть признано незаконным.

  • Вправе. Отсрочка предоставляется только в отношении арендных платежей, подлежащих уплате с даты введения режима повышенной готовности (05.03.2020 в Москве и 13.03.2020г. в Подмосковье) и до 01.10.2020г. Если задолженность образовалась ранее (до принятия ограничительных мер в регионе), арендодатель вправе взыскивать эту задолженность и расторгать договор аренды в одностороннем порядке в связи с ее наличием.

  • Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды по своей инициативе ввиду непоступления арендных платежей от арендатора согласно условиям договора и на основании ст. 619 ГК РФ и п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7. 

    • в случае если арендодатель в соответствии с актами госоргана закрыл торговый центр или иной объект, где находится арендуемое помещение, то применяется ст. 417 и 328 ГК РФ – арендатор может заявить о приостановлении платежей в период ограничительных мер и последующий отказ от договора аренды

    • если закрытия торгового центра или иного объекта, где находится арендуемое помещение, не было, то арендатор может воспользоваться опцией по ст. 451 ГК – расторжение/изменение договора в судебном порядке из-за существенного изменения обстановки (непредвиденное и непреодолимое изменение): договор должен стать существенно невыгодным для стороны и из обычаев или существа договора не следует, что риск изменения обстановки должна нести сторона договора. В случае передачи дела в суд, отказ арендодателя в добровольном расторжении/изменении договора может рассматриваться как недобросовестное поведение и влечь за собой отказ в иске о взыскании платы по договору (п. 4 ст. 1 ГК РФ)

    • Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ)

    • Невозможность исполнения обязательств в силу наступления обстоятельств, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ)

    • Невозможность исполнения обязательств в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ)

    • В случае если арендодатель в соответствии с актами гос.органа закрыл торговый центр или иной объект, где находится арендуемое помещение, то применяется ст. 417 и 328 ГК РФ – арендатор может заявить о приостановлении платежей в период ограничительных мер и последующий отказ от договора аренды

Нажмите на вопрос, чтобы получить ответ.

Невозможно дать всем универсальные советы и рекомендации в силу разных сфер деятельности, условий аренды, договоров с контрагентами и другими индивидуальными обстоятельствами. Но вы можете обратиться к нам с любыми вопросами, ответы на которые вы не нашли. Обозначьте какая задача стоит перед вашим бизнесом и наши юристы подготовят для вас персональное юридическое заключение и помогут сформировать необходимые пакеты документов.

Обратитесь к нам для урегулирования отношений с арендатором. 

Наши контакты
Наш юридический адрес:
Москва, Автозаводская, 1
Телефон:
Яндекс.Метрика